מחזור משכנתא

מחזור משכנתא יכול להיות צעד חכם מאוד וחסכוני.

תנאי שוק טובים ללווים וסביבת ריביות נמוכה במשכנתאות יכולים לחסוך לכם המון כסף!

אבל לפני שעושים צעד כזה כדאי לשקול אם היתרון עולה על המחיר שיעלה לך המחזור. 

מחזור משכנתא

מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הינו תהליך של החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה. תהליך זה אפשרי לבצע בכל זמן בחיי המשכנתא. מומלץ לבדוק כדאיות למחזור משכנתא לפחות כל שנתיים או כאשר מצבכם הכלכלי משתנה או תנאי השוק משתנים בצורה משמעותית. אם אתם חושבים על מיחזור משכנתא אתם בטח חושבים על קבלת ריביות טובות יותר, אבל יש עוד סיבות לשקול מיחזור:
  1. שיפור תנאי המשכנתא מבחינת ריביות עקב ירידת הריביות בשוק
  2. שיפור משמעותי בהכנסותיכם יחסית לתקופה שבה לקחתם את המשכנתא
  3. שינוי מסלולי המשכנתא כך שיתאימו למצבכם המשתנה, למשל הכנסת יציבות גבוהה יותר בהחזר החודשי והורדת סיכונים (או להיפך, הגדלת סיכונים)
  4. שינויים בתזרים החודשי שלכם (הכנסות/הוצאות)הדורשים הקטנת או הגדלת ההחזר החודשי

מתי כדאי לשקול מחזור משכנתא?

מומלץ מאוד לבדוק את תנאי המשכנתא שלכם לפחות כל שנתיים ע"י יועץ משכנתאות מקצועי אשר יבדוק כדאיות למחזור משכנתא תוך התייחסות לכלל המרכיבים והמשמעויות המתאימים למצבכם הפיננסי הנוכחי כגון: ריביות, מסלולים, עמלות פירעון מוקדם, הנחות אפשריות בעמלות, בדיקת שינויים צפויים בריביות למסלולים המשתנים ועוד.

אנשים רבים חושבים לשדרג את הדירה בעוד מספר שנים ועל כן דוחים את מיחזור המשכנתא שלהם מתוך מחשבה שבין כה ייאלצו לפרוע אותה בתהליך המכירה.

חשוב לדעת: אם המשכנתא שלכם תהיה אופטימאלית וטובה מתנאי השוק הקיימים בעת החלפת הדירה, ייתכן שתעדיפו לגרור אותה (או את חלקה הזול) לנכס החדש.

אז איך בודקים כדאיות למחזור משכנתא?

בשלב ראשון יש לבקש מהבנק דו"ח סילוקין למשכנתא (לעיתים נקרא גם דו"ח יתרות לסילוק).

דו"ח זה ניתן להוציא מאתר הבנק שבו נלקחה המשכנתא או ממוקד הבנק למשכנתאות.

הדו"ח מפרט לא רק את יתרות ההלוואה שאותן אתם רואים בדרך כלל באתר הבנק תחת "הלוואות ומשכנתאות", אלא נתונים רבים אחרים שיש לנתח על מנת לוודא שמחזור כדאי לכם.

יועץ משכנתאות מקצועי ידע לנתח את הדו"ח על כל ההיבטים של המשכנתא שלכם כולל סוגי המסלולים וצפי ההשתנות בעתיד, חישוב עמלות פירעון ועוד.

החלטתם שיש כדאיות למחזור משכנתא. מאיפה מתחילים?

פניה לבנק שלכם

בשלב הראשון כדאי לפנות לבנקאי המשכנתאות בבנק שלכם (עדיף בסניף בו נלקחה המשכנתא לראשונה) ולהכריז על הכוונה לביצוע מיחזור.

סביר להניח שאם יתרת המשכנתא שלכם משמעותית, ויש לכם התנהלות טובה בחשבון הבנק ובתשלומי המשכנתא (כל התשלומים שולמו כסדרם) ובהנחה כי חיווי האשראי שלכם טוב, יש סיכוי שהבנקאי ילך לקראתכם.

זכרו: רוב הבנקאים לא מתוגמלים ולא מוערכים על תיקי מחזור ולכן ייתכן שנקבל כתף קרה או במקרה הטוב יקבעו לנו פגישה עם בנקאי לעוד מספר שבועות מהיום. בכל מקרה, עלויות מיחזור פנימי (באותו בנק) בדרך כלל נמוכות מאלו של מיחזור חיצוני (לבנק אחר) ולכן הניסיון שווה.

בנוסף, אם תגיעו למצב שתחליטו להעביר את המשכנתא לבנק אחר, הבנקאי לא יוכל לבוא אליכם בטענה רגשית של "למה לא פנית אלינו? היינו נותנים לך הצעה טובה יותר…".

בדקו היטב מה הבנקאי מציע

חלק מהבנקאים אולי יורידו ריביות במסלולים מסוימים אבל מנגד יציעו לכם תקופות ארוכות יותר במסלולי משכנתא אחרים כך שהתשלום החודשי הראשון יהיה מופחת יחסית לתשלום הנוכחי אולם ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר כך התשלום על הריביות יהיה יקר יותר בסך הכל.

בדקו עלויות ואפשרות לביטוח החיים למשכנתא

אם תמחזרו את המשכנתא לבנק אחר ייתכן שעלות הפרמיה לביטוח החיים שלכם תשתנה.

אם מצבכם הבריאותי השתנה ייתכן שיקשה עליכם להמציא לבנק פוליסת ביטוח בריאות חדשה.

בכל מקרה אל תבטלו ביטוח משכנתא קיים עד שאתם בטוחים שחברת הביטוח יכולה להעביר את הביטוח הקיים ולכסות את המשכנתא החדשה. אם נדרש חיתום מחודש לביטוח, יש לנהוג בזהירות ולבדוק מול חברת הביטוח מהי הפרמיה החדשה ולמזער סיכונים.

ייעוץ משכנתאות פרטי

אם אינכם בטוחים שאתם מבינים את שפת הבנק מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי. זכרו בנקאי משכנתאות מייצג את האינטרסים של הבנק בעוד יועץ משכנתאות שאתם שכרתם את שירותיו מייצג את האינטרסים שלכם.

יועצי משכנתאות פרטיים העוסקים יום יום בשוק המשכנתאות והמימון מכירים היטב את התנהלות הבנקים ואת רמת הריביות שאפשר להגיע אליה בכל בנק, נכון לאותה תקופה.

בעוד הבנקאי מכיר לרוב רק את נהלי הבנק שלו, יועצי משכנתאות פרטיים מכירים את הנהלים בבנקים השונים ויכולים להתנהל ביניהם (לפי טובת הלקוח).

לפני התחייבות כלשהי מצדכם למחזור משכנתא, רוב היועצים יבחנו תחילה את כדאיות המיחזור, תוך בחינת המשכנתא הקיימת והסתכלות על מצבכם האישי.

בחינה מקצועית של כל ההיבטים במחזור תעלה לכם בדרך כלל בין 0-500 ₪ ותכלול את כל ההיבטים של המחזור וכדאיותם עבורכם ועבור היעדים שלכם.

החלטתם למחזר את המשכנתא

קחו לפחות עוד שתי הצעות מבנקים אחרים

קחו בחשבון שגם בנקים חיצוניים לא יתלהבו לטפל בתיק מיחזור משכנתא מכיוון שהם למודי ניסיון. הבנקאים יודעים שגם אם יעבדו על התיק שלכם ויתנו לכם הצעה אטרקטיבית, יש סיכוי טוב שהבנק שלכם ישווה את התנאים ובסופו של יום לא תמחזרו את המשכנתא לבנק החיצוני.

תשוו עלויות נוספות

מלבד ריביות יש עוד עלויות שיש לקחת בחשבון:
  1. עמלות פרעון מוקדם – במחזור משכנתא אנחנו מסלקים את המשכנתא הנוכחית ומקימים במקומה משכנתא חדשה. בסילוק משכנתא נוכחית יש מספר עמלות מסוגים שונים. אחת העמלות והמשמעותית ביותר בדרך כלל הינה עמלת היוון. עמלה זו מפצה את הבנק על סילוק הלוואות יקרות וכניסת הלוואות זולות יותר לסל ההלוואות של הבנק.
  2. דמי פתיחת תיק – ישנה עלות פתיחת תיק למשכנתא חדשה בבנק אחר לעומת דמי פתיחת תיק מיחזור בבנק שלכם. שימו לב: ניתן להתמקח על תשלום זה, בעיקר אם החלטתם להישאר בבנק שלכם.
  3. שמאות לנכס – גם כאן יש מקום להתמקח, תלוי באחוז המימון יחסית לערך הנכס והאם יש בידיכם שמאות קיימת מהשנים האחרונות. אם נשארתם בבנק שלכם ואחוז המימון (סכום המשכנתא לעומת שווי הנכס) לא השתנה לרוב לא תידרשו לבצע שמאות חדשה לנכס.
  4. עלות ייעוץ משכנתא פרטי – רבים מהיועצים הפרטיים יבצעו עבורכם מיחזור רק אם הם מנתחים צפי חיסכון של לפחות כמה עשרות אלפי שקלים (לרוב 50,000 ₪ ומעלה וישנם יועצים שימליצו על מיחזור בליווי פרטי רק אם צפי החיסכון הינו 100,000 ₪ ומעלה).
  5. עלויות נוספות לרישום מישכון, חתימות נוטריון ועוד.

תחליטו אם יש חיסכון אמיתי במיחזור לבנק אחר

לאחר ששקלתם את כל העלויות וההצעות וגם אם קיבלתם הצעה מעט טובה יותר בבנק חיצוני לעומת הבנק שלכם, ייתכן שעדיין כדאי לכם להישאר בבנק שלכם. מבחינת הליך בירוקרטי מיחזור משכנתא הינו פשוט יותר אם תישארו בבנק שלכם.

חשוב גם לנתח אם החיסכון שאתם רואים הינו חיסכון שתיהנו ממנו בשנים הקרובות או האם זהו חיסכון  שיבוא לידי ביטוי רק בטווח הרחוק. חיסכון שבא לידי ביטוי בשנים הקרובות משמעותי יותר מאשר זה שמובטח לכם בעתיד הרחוק.

בדקו האם "על הדרך" אתם צריכים עוד כסף (הגדלת סכום המשכנתא) לכל מטרה או לשיפוצים

אם אתם כבר בודקים מיחזור משכנתא, תסתכלו כמה צעדים קדימה – אולי זה הזמן להגדיל את המשכנתא. אולי אתם צריכים לקחת משכנתא גדולה יותר שתהווה הון עצמי לרכישת דירה נוספת (דירה להשקעה או עזרה לילדים), אולי כדאי לסגור חובות קיימים שמעיקים עליכם בהחזר החודשי, או עוד קצת כסף החסר לכם שתמיד רציתם עבור שיפוץ.

חבל למחזר משכנתא ואז להתחיל שוב מחדש הליך של הגדלת המשכנתא.

שימו לב: שאם תגדילו את המשכנתא בעת המחזור, סביר יותר שהבנקאים בבנק הנוכחי יהיו מוכנים להתאמץ עבורכם יותר מכיוון שזה כבר נחשב "כסף חדש" לבנק ששווה להתאמץ עבורו.

תבדקו אם אתם יכולים להתחייב להחזר חודשי גדול יותר או אם יש לכם צורך דווקא להקטין את ההחזר החודשי

ככל שההחזר החודשי גבוה יותר, ניתן לקצר תקופות ועל ידי כך ניתן להוזיל את הריביות בהתאם. לדוגמה, ריביות שניתנות ל 15 שנים נמוכות מאלו שניתנות באותו מסלול ל 20 שנים.

אם עליכם להקטין את ההחזר החודשי , זה הזמן לעשות זאת.

חשוב להתאים את החזרי המשכנתא למצבכם האישי.

לסיכום, מחזור משכנתא צריך לקחת בחשבון מספר רחב של נושאים כגון היעדים שלכם, גיל הלווים, התאמת ההחזר החודשי להכנסתכם המשתנה, חיסכון בריביות, בדיקת עלויות נוספות ועוד.

ליווי מקצועי יעזור לכם לעבור את ההליך כולו בביטחון ולוודא שאתם עושים את הצעד הנכון והחסכוני ביותר עבורכם.