מסלולי משכנתא ותמהיל משכנתא

משכנתא מורכבת בדרך כלל ממספר מסלולים אפשריים. כל מסלול מגדיר את סכום הלוואה, סוג הריבית להלוואה, גובה הריבית ותקופת ההלוואה.

קיימים מגוון רחב של מסלולים שהבנק מציע ושילוב ביניהם מאפשר גמישות ואיזון של מרכיבי סיכון בהלוואה, קביעת גובה ההחזר החודשי, שינויים בהחזר החודשי לאורך השנים ועוד.  

תמהיל משכנתא הינו סך כל המסלולים המרכיבים את המשכנתא.

בניית תמהיל משכנתא מדויק עבורכם יקבע את רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, רמת יציבות ההחזר החודשי, האם הריבית משתנה או קבועה לאורך חיי המשכנתא, תכיפות שינוי הריבית, ועוד.

במאמר זה אסקור את המסלולים הנפוצים ביותר בשוק.

מסלולי משכנתא

מסלולי משכנתא בריבית קבועה

במסלולים אלו הריבית קבועה ואינה משתנה לאורך חיי המשכנתא.

הקרן (יתרת החוב בהלוואה) יכולה להיות לא צמודה למדד או צמודה למדד.

לפי הרגולציה שקבע בנק ישראל לפחות שליש מהמשכנתא לדיור חייבת להיות בריבית קבועה.

מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

זהו המסלול הבטוח ביותר שכן הריבית בו קבועה לכל אורך חיי המשכנתא והקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.

במסלול זה תשלמו בדיוק את אותו החזר חודשי לאורך כל חיי במשכנתא ממש כמו בתשלום הראשון.

הקל"צ הינו מסלול בטוח אשר מייצב לנו את השתנות ההחזרים החודשיים ומונע שינויים המושפעים מתנאי השוק.

מסלול זה מתומחר בדרך כלל גבוה יותר ממסלולים אחרים מכיוון שאנו קונים מראש (בריבית גבוהה יותר) את הסיכון שהבנק לוקח על עצמו.

מסלול בריבית קבועה צמודה למדד (ק"צ)

זהו מסלול בסיכון מעט גבוה יותר מאשר הקל"צ. גם כאן הריבית קבועה אולם יתרת החוב (הקרן) מוצמדת למדד המחירים לצרכן ומחושבת מחדש בכל חודש.

במסלול זה ההחזר החודשי ישתנה בהדרגה לאורך חיי ההלוואה עפ"י התנהגות מדד המחירים לצרכן.

מסלולים בריבית משתנה

במסלולים אלו הריבית משתנה בכל פרק זמן מוגדר מראש (למשל כל חודש, כל שנה, כל 5 שנים, כל 7 שנים או במחצית תקופת ההלוואה)

הקרן (יתרת החוב בהלוואה) יכולה להיות לא צמודה למדד או צמודה למדד.

לפי הרגולציה שקבע בנק ישראל ניתן לקחת מקסימום של שני שלישים ממשכנתא לדיור בריביות משתנות.

פריים

ראשית נסביר מהי ריבית הפריים.

ריבית הפריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%.

מסלול הפריים מוגדר בהלוואה עם מרווח מוגדר מראש יחסית לריבית הפריים.

המרווח לא משתנה לאורך חיי ההלוואה אך ריבית הפריים יכולה להשתנות בכל חודש (לעלות או לרדת)  לפי קביעת בנק ישראל.

לפי הרגולציה שקבע בנק ישראל אין לתת משכנתאות שסך ההלוואות במסלול פריים עולה על שליש.

משתנה לא צמודה

הריבית משתנה בכל תקופה מוגדרת מראש (למשל, כל 5 שנים) ובדומה לקל"צ, הקרן אינה צמודה למדד. לכל אורך התקופה עד מועד שינוי הריבית, החזרי המשכנתא החודשיים לא ישתנו.

שינוי הריבית נקבע על פי עוגן חיצוני לבנק (כגון מדד תשואות אג"ח ממשלתיות לא צמודות למדד).

משתנה צמודה

הריבית משתנה בכל תקופה מוגדרת מראש (למשל, כל 5 שנים) ובדומה לק"צ, הקרן צמודה למדד.

שינוי הריבית נקבע על פי עוגן חיצוני לבנק (כגון מדד תשואות אג"ח ממשלתיות צמודות למדד).

מט"ח

הריבית משתנה בכל 3 חודשים, 6 חודשים או שנה לפי שער החליפין של מטבע חוץ הנבחר (למשל דולר או אירו). הקרן צמודה למט"ח ואם שער החליפין עלה או ירד גם הקרן תעלה או תרד בהתאם בחישוב החודשי. זהו מסלול שבדרך כלל לוקחים אנשים שמקבלים את שכרם במטבע חוץ, או לאנשים שייקחו סכום מסוים (קטן בדרך כלל יחסית לכלל המשכנתא) במט"ח מתוך הימור וניתוח נתוני השוק וציפייה לירידות בשער המט"ח שיביאו להם את התוצאה הרצויה והיא – ירידה ביתרת החוב.

 

לסיכום, מטרת המאמר הינה לתת לכם ידע וכלים בסיסיים שכל לווה צריך להכיר.

תמהיל משכנתא והמסלולים שתבחרו בו הינם ייחודים לכם ובו תגדירו את המשקל היחסי המתאים עבורכם לכל מסלול בתמהיל, מתוך הבנה ברורה של היעדים שלכם והבנת הסיכונים שאתם מוכנים לקחת בהלוואה לאורך השנים.

ישנם שיקולים נוספים שיועץ משכנתאות מקצועי ייקח בחשבון בבניית תמהיל, כגון קנסות פירעון מוקדם לכל מסלול, השפעת מסלול אחד על הריבית שנקבעת עבור מסלול שני, קביעת תקופות נכונות לכל מסלול, הבדלי התייחסות למסלולים השונים בין הבנקים השונים, ועוד.