אחוז המימון במשכנתא לכל מטרה

עד מרץ 2020 אחוז המימון למשכנתא לכל מטרה עמד על 50% משווי הנכס.

עם פרוץ הקורונה, ניתנו הקלות מסוימות למשפחות שאיבדו את הכנסתן והממשלה אפשרה לקיחת משכנתא לכל מטרה עד 70% משווי הנכס.

בספטמבר 2021 תמה ההקלה וההגבלה של 50% משווי הנכס חזרה.

אנו, בהתאחדות יועצי המשכנתאות, מנסים להגדיל מחדש את המגבלה כדי לעזור למשקי הבית שנקלעו למשברים עקב הלוואות בריבית הפריים שזינקה משמעותית בתקופה האחרונה.

בינתיים, טרם התקבלה החלטה בנושא.

ולכן, אחוז המימון נכון ליולי 2023 עומד עדיין על עד 50% משווי הנכס.

סך המימון כולל את המשכנתא הקיימת, כך שאם אתם כבר באחוז מימון של מעל 50% ייתכן שתוכלו לקחת משכנתא לכל מטרה רק בחוץ בנקאי.

אם עבר זמן רב מאז שרכשתם את הנכס ומחיר הנכס עלה, כדאי להביא שמאי (שעובד עם רוב הבנקים) ולבצע שמאות חדשה. אחרת, הבנק מתייחס לשמאות שהבנק מחזיק אצלו מאז שלקחתם את המשכנתא הראשונה וערך הנכס כבר עלה משמעותית, בעיקר בשנים האחרונות.

שימו לב: חשובה המטרה

מאז שתמה הוראת השעה ואחוז המימון עבור משכנתא לכל מטרה ירד חזרה ל 50%, נכנסה הוראה נוספת לבנקים שמטרתה לצנן את שוק הדיור בכלל ואת המשקיעים בפרט, והוחלט שלא תינתן יותר משכנתא לכל מטרה עבור מימון לרכישת דירה שניה, או דירה נוספת להשקעה.

אם כך, בבואכם לבנק עליכם להסביר מהי מטרת ההלוואה.

מטרות נפוצות להלוואה לכל מטרה הן: איחוד הלוואות, עזרה לילדים, שיפוץ קטן בבית, לימודים, רכישת נכס בחו״ל או כל צורך אחר. כל עוד אינכם מבקשים הלוואה לצורך רכישת דירה שניה, סביר להניח שהבנק יקבל את הסיבה. לרוב, הבנק ירצה גם לראות אסמכתאות שמתקפות את הבקשה, כמו טיוטת חוזה לרכישת נכס בחו״ל, הצעת קבלן לשיפוץ וכו.

תנאים במשכנתא לכל מטרה

כפי שהוסבר בהרחבה במאמר על איחוד הלוואות, הריביות במשכנתא לכל מטרה יהיו גבוהות יותר מאשר ריביות שאנו יכולים לקבל בעת רכישת דירה.

הסיבה לכך נובעת מהעובדה שהמפקח על הבנקים דורש מהבנקים לשמור על יציבות ולקחת פחות סיכונים כשמדובר בהלוואות בשיעבוד נכס.
עבור כל הלוואת משכנתא שניתנת לכל מטרה, על הבנקים להחזיק פקדונות זמינים גבוהים יותר. לעומת זאת הם נדרשים להחזיק פקדונות באחוז נמוך יותר כשמדובר במשכנתא לרכישת דירה.

מכיוון שהדרישות על הבנקים מחמירות יותר פועל יוצא הוא שמשכנתא לכל מטרה היא בהגדרה יקרה יותר ממשכנתא לדיור (רכישה).

משכנתא בדרגה שנייה

כיום הבנקים פתוחים יותר מאשר בעבר לאשר משכנתאות בדרגה שניה.

לדוגמה: אם המשכנתא שלכם מנוהלת בבנק א׳ ואתם רוצים לקחת תוספת לכל מטרה למשכנתא בבנק ב׳, בנק ב׳ יירשם בזכויות הנכס לאחר בנק א׳.

הסיכון לבנק ב׳ גבוה יותר ולרוב זה יתבטא בריביות גבוהות יותר.

מצד שני, בנק א׳ מחזיק אתכם כלקוח שבוי ולכן ישנם מקרים שבהם משכנתא בדרגה שניה תהיה כדאית יותר.

ניתן אם כך לקחת משכנתא בדרגה שניה לכל מטרה ללא נגיעה במשכנתא הקיימת.

כדי לקבל משכנתא בדרגה שנייה הבנק הראשון בעקרון מחוייב לתת ״הסכמה לדרגה שנייה״ ויכול להתנגד רק כאשר הוא יכול להצדיק זאת בצורה ברורה. למשל, הבנק הראשון יכול לסרב לדרגה שנייה אם הוא מאמין שהעמדת הלוואה נוספת ללווה, תעמיד בסיכון גבוה את ההלוואה שהוא כבר נתן ללווה או שהלווה כבר רשום כמוגבל במערכת הבנקאית.

ישנם בשוק פתרונות למצבים כאלו, כגון לקיחת הלוואת בלון לתקופה קצרה עד שהלקוח יכול לחזור למערכת הבנקאית ואז לבצע את התוספת הנדרשת למשכנתא.

מי מקבל את כספי המשכנתא?

במשכנתא לכל מטרה הכסף עובר אליכם בניגוד למשכנתא רגילה שבה הבנק מעביר את כספי המשכנתא למוכרים.

יתרונות משכנתא לכל מטרה

1.    פריסה עד 30 שנים (תלוי בגיל הלווים) והחזר חודשי נמוך

2.    גם אם הבנק סרב לכם להלוואה רגילה, ישנם רגולציות שונות בתחום המשכנתאות וכנראה תוכלו לקבל את ההלוואה בצורת משכנתא לכל מטרה. הסיכון לבנק נמוך יותר בגלל שיש נכס ממושכן לבנק וביטוח חיים למשכנתא שמכסה את ההלוואה במקרה שאחד הלווים הולך לעולמו.

3.    ריביות טובות יותר מאשר הלוואה גדולה ללא משכון שמהווה סיכון גבוה יותר לבנק.

חסרונות משכנתא לכל מטרה

1.    ההלוואה ארוכה ולאורך שנים וזה אומר שתסחבו את ההחזר החודשי, קטן ככל שיהיה לאורך תקופה ארוכה מאוד. ככל שההלוואה ארוכה יותר היא גם יקרה יותר כי לאורך שנים משלמים ריביות והצמדות למדד המחירים לצרכן.

2.    כמו במשכנתא רגילה, גם כאן יהיו לנו הוצאות נלוות לייעוץ משכנתאות (מומלץ!), לשמאי עבור שמאות חדשה, לעורך דין עבור רישום משכנתא בטאבו, אגרות רישום, דמי פתיחת תיק בבנק וביטוח חיים למשכנתא.

3.    הבירוקרטיה הרבה יותר מורכבת מאשר בלקיחת הלוואה בנקאית.
יש צורך לקבל אישורים ממחלקת המשכנתאות בבנק, לתאם הגעה של שמאי (ברוב המקרים), איסוף שטרות משכנתא מהבנק ורישומן על ידי עורך דין, החזרת השטרות לבנק, הנפקה חדשה לביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה (בתוקף לשנה), הגעה לחתימות בבנק ועוד.

לסיכום, להלוואת משכנתא לכל מטרה יש יתרונות וחסרונות שיש לשקול ולהחליט מה הפתרון הטוב ביותר עבורכם. חשוב לבדוק ולהשוות בין הבנק שלכם, בנקים אחרים ואף פתרונות חוץ בנקאיים.

ליווי מקצועי והבנה משולבת של כלכלת המשפחה ומשכנתאות, יעזור לכם לעבור את ההליך כולו בביטחון ולוודא שאתם עושים את הצעד הנכון והמתאים ביותר עבורכם. במשכנתא לכל מטרה חשוב מאוד לבדוק בנקים שונים, חוץ בנקאי ודרגה שנייה. יש לעשות השוואה בין נותני האשראי השונים וחשוב מאוד להיוועץ עם מומחים בתחום הנדל״ן והמשכנתאות שמכירים את גורמי האשראי בשוק ויתוו לכם את העסקה הטובה ביותר עבורכם.

איריס אשר, יועצת משכנתאות