שוקלים לרכוש דירה מקבלן?
דירה חדשה מקבלן יכולה להיות דרך מצוינת להיות בעלים של דירה חדשה לגמרי שזה עתה נבנתה (״יד ראשונה״).
למעשה, אתם מקבלים דירה חדשה לגמרי עם תשתיות חדשות לחלוטין (צנרת, תקשורת מודרנית, חשמל, מעלית ועוד) ובנוסף אתם מקבלים גם אחריות קבלן בשנים הראשונות אם מתגלות תקלות בתשתית או במבנה.
רכישת דירה מקבלן שונה בהרבה מרכישת דירה יד שניה כפי שאפרט במאמר זה.
משכנתא ברכישה מקבלן
כמו בכל לקיחת משכנתא, גם משכנתא ברכישה מקבלן צריכה להיות מותאמת אישית לכל רוכש.
יועץ משכנתאות מומחה יתאים את המשכנתא ליכולות הכלכליות שלכם ובהתאם למגבלות שבנק ישראל מטיל על הבנקים ועל נוטלי המשכנתאות.
ברכישה מקבלן התשלומים ממשכנתא ייעשו על ידי הבנק בהתאם ללוח התשלומים (שלרוב מוכתב מראש על ידי הקבלן).
לוח התשלומים ברכישה מקבלן נפרס לרוב על פני תקופת הבניה שיכולה להיות ארוכה מאוד (בדרך כלל כמה שנים) וסביר שאת המשכנתא שלכם תצטרכו לקחת במהלך הדרך ובחלקים (משכנתא בפעימות).
לרוב, אנשים משלמים שכירות עד קבלת הדירה ובמקביל עליהם לשלם לקבלן תשלומי משכנתא שמביאים איתם החזר חודשי למשכנתא. כדי להתמודד עם הבעיה התזרימית שנוצרת כאן – תשלום שכירות ומשכנתא בו בזמן – הבנקים מאפשרים ללווים תשלום בגרייס (״חסד״) מה שאומר שהלווים משלמים את הריבית בלבד והקרן (החוב) של המשכנתא לא משולם ויתרת המשכנתא גם לא יורדת (ולעיתים אף עולה).
בתכנון פיננסי לפני רכישה מקבלן, נוכל להחליט אם גרייס זה אכן הפתרון הנכון עבורכם. נבדוק אם יעלה בידכם לשלם תשלום מלא (במקום גרייס) והאם כדאי לכם להקדים תשלומי משכנתא או לדחותם ככל שניתן. לכל רוכש אנו מתאימים את הפתרון הנכון לו בהתאם ליכולתו הכלכלית ומתוך ראיית המצב הכלכלי הנוכחי בשוק.
רכישה מקבלן שונה בהרבה מובנים מרכישת נכס יד שניה מאדם פרטי.
יש מספר היבטים ושיקולים חשובים ברכישה מקבלן וישנם מושגים ייחודיים שעליכם להכיר אם אתם שוקלים לרכוש דירה יד ראשונה מקבלן.
בנק מלווה
קבלנים ויזמי נדל״ן צריכים ליווי פיננסי לפרויקטים המורכבים שהם בונים.
בנק מלווה הינו גורם פיננסי (בנק או חברת ביטוח/אשראי) אשר נותן הלוואות לקבלן כדי לממן את הבניה.
כדי שבנק מלווה יסכים לליווי פיננסי של הפרויקט עליו לבדוק היטב את הקבלן הן מבחינה מקצועית והן מבחינה כלכלית ואת אמינות הקבלן. הבנק המלווה יבדוק את יכולותיו של הקבלן להשלים את פרויקט הבניה ולהחזיר את ההלוואות שנטל.
כאשר אתם רוכשים מקבלן חשוב לברר אם יש בנק מלווה לפרויקט או אם הקבלן בהליכים לסגירת חוזה מימון מול בנק מלווה.
הבנק המלווה יהיה זה שגם ינהל את כספי התמורה של הרוכשים.
מבחינתכם, לשם קבלת משכנתא על הנכס שאתם רוכשים מקבלן הרי שפרויקט של קבלן עם ליווי מתקבל בקלות בכל הבנקים (לעיתים אפילו עם הטבות בלקיחת משכנתא בבנק המלווה עצמו), בעוד שפרויקט של קבלן ללא ליווי צריך לעבור אישור הפרויקט בבנק, תהליך שיכול לקחת מספר שבועות ואין ביטחון כלל שהפרויקט אכן יאושר.
עלות הדירה ותשלומים לקבלן
לרוב דירה שאתם קונים ״על הנייר״ תהיה זולה יותר מדירה דומה שכבר בנויה.
כמובן, יהיה עליכם לחכות מספר שנים עד שתקבלו בעלות על הדירה, אבל גם התשלומים לקבלן יהיו פרוסים לאורך התקופה.
יש קבלנים שיסכימו ללוח תשלומים של 20% בלבד בחתימת החוזה ו-80% במסירת הדירה לבעלותכם (או 85/15).
אולם לרוב, כאשר רוכשים דירה ״על הנייר״ התשלומים יהיו בחלקים, בדרך כלל כל כמה חודשים יהיה תשלום נוסף, כאשר התשלום האחרון יהיה בעת מסירת הדירה ולאחר קבלת טופס 4 (אישור מגורים בנכס).
מבחינת מימון הרכישה ממשכנתא, רוב הבנקים ידרשו שהתשלומים הראשונים יהיו מהון עצמי של הרוכשים ורק בתשלומים האחרונים הבנק ישלם ממשכנתא.
גם זה נתון למשא ומתן מול הבנקים. יש מקרים רבים בהם הרוכשים צריכים את הזמן שחולף עד קבלת הדירה כדי לחסוך את ההון העצמי שלהם, או שיש להם תוכניות חיסכון שעדיף לא לשבור באמצע תקופה. במקרים כאלו ניתן לבקש הקדמת תשלומים ממשכנתא ולהשאיר חלק מההון העצמי לתשלומים האחרונים.
אם כך, לוח התשלומים שאתם מתחייבים לקבלן יכול להשפיע מאוד על מצבכם הכלכלי ולשם כך יועץ משכנתאות בעל ניסיון בתחום יכול לעזור לכם להעריך את הסיכונים, יתרונות וחסרונות בכל דרך, ולבחור בדרך הטובה לכם ביותר.
בעניין זה, יש כמה היבטים לשקול ולתכנן:
- מהן הוצאות שכירות דירה שיהיו לכם במהלך שנות הבניה, אל מול תשלומי משכנתא שוטפים. האם תוכלו לשלם תשלום משכנתא מלא או רק ריבית (גרייס). בסימולציה של מערכת משכנתאות עם מחשבון משכנתא מקצועי ניתן לחשב את התשלומים הצפויים ולבדוק אם תוכלו לעמוד בהם בתזרים ההוצאות השוטפות שלכם.
- האם כדאי להקדים תשלומים ממשכנתא ולקבע ריביות או לדחות את לקיחת המשכנתא קרוב למועד המסירה ולקחת את הסיכון שהריביות בעתיד יהיו גבוהות יותר מהיום וההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.
- האם תידחו את לקיחת המשכנתא ותיקחו סיכון שאם מצבכם האישי ישתנה במהלך השנים (מחלה, פיטורין ועוד) הבנק עלול לסרב לתת לכם משכנתא. אתם כבר התחייבתם בחוזה הרכישה לקבלן ואתם עלולים למצוא את עצמכם ללא מימון העסקה.
מדד תשומות הבניה
ברכישה מקבלן מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה.
מדד תשומות הבניה משקף עלויות חומרי גלם הקשורות לבנייה ואשר משתנות לאורך זמן הבנייה (כמו עלות בטון, ברזל ועוד).
בפועל מחיר הדירה שעליו חתמתם אינו קבוע וכל תשלום שטרם שילמתם לקבלן ממשיך להיות מוצמד למדד תשומות הבנייה.
יועץ משכנתאות שמומחה בתכנון פיננסי לפני רכישת דירה, יבצע עבורכם מספר סימולציות עם הערכה של מדד תשומות הבניה הצפוי, אל מול תשלומי המשכנתא לפי לוח התשלומים שהקבלן מציע לכם. כל זאת כדי להעריך הערכה סבירה כמה באמת תעלה לכם הדירה וגם לחשב את התוספת בתוכנית המימון שלכם.
איך הבנק מתייחס לתשלומי משכנתא בפעימות
כאשר אתם מסכמים עם הבנק מה יהיו תנאי המשכנתא שלכם (מסלולים, תקופות וריביות) יש לקחת בחשבון שבכל פעימה/תשלום הריביות עלולות להשתנות.
לדוגמה, כאשר משכנתא בריבית קבועה נלקחת במספר פעימות מופעל מנגנון שינוי ריבית על החלקים שטרם נמשכו. מנגנון זה מבוסס תשואות אג"ח או מבוסס ריבית ממוצעת בהתאם לפרקטיקה השונה בבנקים השונים.
מכאן שיש חשיבות להבנת המנגנונים לשינוי הריבית בכל בנק ובנק ובכל סוג מסלול, כדי להחליט מאילו מסלולים נבקש לשלם את הפעימה הבאה.
תשלום עם שוברים
לפי חוק המכר, כל תשלום לקבלן מעל 7% הראשונים מחויב במתן בטוחה לרוכש שלרוב ניתן בצורה של ערבות בנקאית.
קבלן שהתקשר עם בנק מלווה חייב לקבל תשלומים מהרוכשים רק באמצעות שוברים.
מדובר בפנקס שוברים עם פרטי הבנק המלווה אשר מבטיח שכספי התמורה של הרוכשים יועברו לבנק המלווה את הפרויקט ולא לידי הקבלן עצמו.
כל התשלומים לדירה (מעבר ל-7% הראשונים) יתבצעו אך ורק באמצעות פנקס השוברים שהרוכשים מקבלים והבנק המלווה מנפיק לרוכשים ערבות בנקאית כנגד כל תשלום שבוצע.
בלקיחת משכנתא הבנק יבקש את אותן ערבויות כחלק מתהליך המישכון.
שמאות לבנק
ברכישת דירה מקבלן אין צורך בשמאות על ידי שמאי של הבנק.
מחיר הדירה שהבנק יתייחס אליו לצורך חישוב אחוז המימון (גובה המשכנתא לחלק למחיר הדירה) יהיה מחיר הדירה בחוזה.
ביטוח חיים למשכנתא
כחלק מהביטחונות לבנק, הבנק דורש מהלווים לעשות ביטוח חיים למשכנתא על כל סכום המשכנתא. ביטוח חיים למשכנתא הינו עם חתימה על הסכם ההלוואה ועל כל סכום המשכנתא במלואו גם אם התשלום ממשכנתא הוא בפעימות ולאורך מספר שנים.
במקרים שבהם הרוכשים בוחרים לדחות את לקיחת המשכנתא להיות התשלום האחרון, מומלץ מאוד לעשות ממש לפני החתימה על חוזה הרכישה מול הקבלן, ביטוח חיים עד גובה סכום המשכנתא המיועדת.
מצבי החיים יכולים להשתנות וברגע שחתמתם על חוזה הרכישה אתם מחויבים לתשלומים שבחוזה הרכישה, ואם חלילה יתגלה מצב בריאותי שימנע מכם לקבל ביטוח חיים, ייתכן שהבנק יסרב לתת לכם משכנתא. לכן מומלץ מאוד לדאוג לביטוח חיים מייד עם החתימה על התחייבות לרכישת דירה.
טיפים נוספים ברכישה מקבלן
בידקו מיהו הקבלן
לפני רכישת נכס מקבלן, בצעו בדיקת נאותות: בדקו את המוניטין של הקבלן, הסתכלו על בתים אחרים שהוא בנה, ושוחחו עם לקוחות קודמים במידת האפשר. חפש את איכות הביצוע, האם הפרויקטים הושלמו בזמן ובתקציב, והאם התעוררו בעיות לאחר סיום הבניה.
שכירת עורך דין מקרקעין מטעמכם
אנשים רבים טועים לחשוב שאין צורך בעורך דין בעת רכישה מקבלן.
הקבלן מביא חוזה מודפס ואתם אף משלמים תשלום נוסף על עורך הדין של הקבלן.
למעשה זה לא אומר שעורך דין הקבלן מייצג אתכם ואת האינטרסים שלכם.
התשלום לעורך דין הקבלן נועד בעיקר כדי לכסות הוצאות שוטפות ברישום הנכס והמשכנתאות שלכם במשרד הטאבו (לאחר מסירת הדירה).
עורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן יכול להיות משאב שלא יסולא בפז. הם יקראו את כל סעיפי החוזה, ינהלו משא ומתן על התנאים כדי להבטיח שהאינטרסים שלכם מוגנים לאורך כל התהליך. בעיקר, הם יכולים לעזור לך להבין את כל האחריות על הבית ומה קורה אם מתעוררות בעיות לאחר המעבר.
עורך דין מקרקעין טוב יכול להביא לעשרות שינויים בחוזה, לטובתכם.
המפרט הטכני
כחלק מחוזה הרכישה תקבלו גם את המפרט הטכני של הדירה אותה אתם רוכשים. שימו לב שהמפרט הטכני הינו חלק מהנספחים של החוזה שהבנק ממנו תיקחו את המשכנתא, ירצה לקבל.
למרות שהמפרט הטכני מודפס בחוברת יפה, אין זה אומר בהכרח שלא תוכלו לעשות בו שינויים.
לכל חוזה יכול להתווסף נספח שינויים שיפרט את השינויים שעליהם הסכמתם עם הקבלן.
למרות שמדובר במסמך טכני ארוך ומייגע (בעיקר לכל אלו שנרתעים מקריאה של עשרות עמודים של פירוט סוג החומרים, מידותיהם וכו'), מומלץ להתייעץ עם מעצבת פנים או אדריכלית מטעמכם ולחשוב על פרטים ותשתיות בדירה שאולי תרצו לשנות. לפעמים, הקבלן לא יסכים לתת הנחה על הדירה הנרכשת אך כן יהיה פתוח יותר לשיפורים ושינויים שתבקשו במפרט הטכני של הדירה.
קחו אנשי מקצוע שילוו אתכם
זכרו, כל עסקת נדל"ן היא ייחודית ויקרה מאוד.
ברכישה מקבלן אתם רוכשים נכס שעדיין אי אפשר לראותו בעיניים ולדעת מייד מה מצבו הפיזי ומה תרצו להתאים לצרכים שלכם, אלא מדובר על הרבה ניירת (חוזה, נספחים, מפרט טכני, שרטוט הדירה ועוד), כך שתמיד כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע שמלווים עסקאות דומות ביומיום שלהם ויודעים לקרוא את התוכניות ולהסביר לכם מה אתם רוכשים.
מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה אשר:
- יבצע עבורכם סימולציות שונות בעזרת מערכת משכנתאות עם מחשבון משכנתא מקצועי שבו נזין את לוח התשלומים מהקבלן וביחד נבנה לוח תשלומים שמתאים לכם
- יחשב עבורכם את שחרור הכספים לקבלן – אילו תשלומים יהיו ממשכנתא ואילו מהון עצמי
- יסביר לכם אילו ריביות ישתנו ואילו ייקבעו בכל משיכה ממשכנתא
- יעזור לכם בהחלטה האם כדאי לכם לקחת גרייס במשכנתא או לשלם תשלום מלא
- יעזור לכם להתכונן למצב שבו מדד תשומות הבנייה ישפיע על המחיר הסופי של הדירה ומה צפי העלות הנוספת
