משכנתא הפוכה מיועדת לבני +60 (לעיתים גם לבני +55) שבבעלותם נכס שניתן למשכן ולקבל כסף מזומן לחשבון, לכל מטרה.
כבעלי הנכס אתם יכולים להמשיך להתגורר בנכס ללא מגבלה ואף להשכירו.
אין מבחני הכנסה ללווים במשכנתא הפוכה ואין צורך בביטוח חיים.
אם תרצו למכור את הנכס תוכלו לעשות זאת אך יש לסגור כמובן את המשכנתא בעת המכירה או לגרור אותה לנכס אחר בבעלותכם.
תמיד ניתן לפרוע את ההלוואה וזאת ללא קנסות פירעון מוקדם.
המשכנתא ניתנת גם למטרת רכישת נכס ובמקרה כזה הנכס הנרכש ימושכן והכסף יעבור למוכרים, כמו במשכנתא רגילה.
מטרות נפוצות בלקיחת משכנתא הפוכה:
- מימון מעבר לדיור מוגן
- עזרה לילדים (עזרה לחתונה, לרכישת דירה וכו)
- שדרוג הנכס הקיים והתאמת הדיור לגיל (למשל, מעבר מנכס ללא מעלית לנכס עם מעלית)
- שיפוץ הנכס והתאמתו לגיל השלישי
- איחוד הלוואות מעיקות
- לרווחה כלכלית ביומיום
- ועוד
מי הם הגופים שנותנים משכנתא הפוכה?
חברות ביטוח רבות, חברות מימון פיננסיות ולאחרונה גם חלק מהבנקים הבינו שישנו צורך אמיתי לבני הגיל השלישי בקבלת סכום כסף גדול לצרכים שונים, אם על מנת לשפר את איכות חייהם או כדי לעזור לילדיהם ברכישת דירה או כל מטרה אחרת.
ישנם הבדלים רבים בין חברות המימון השונות הן בתנאים הכלליים ותנאי הריבית והן בסוג הלווים או הנכסים שהם מוכנים למשכן. על כן מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי שמכיר ועובד מול כל החברות בישראל ויודע להתאים את המוצר המתאים ביותר ללקוח.
כמה כסף אוכל לקבל?
סכום ההלוואה המירבי שתוכלו לקבל תלוי בגיל הלווים.
ככל שגיל הלווים מבוגר יותר כך אחוזי המימון גבוהים יותר.
אם מדובר בבני זוג, החישוב ייעשה לפי גיל הצעיר מבין השניים.
גובה ההלוואה נע בין 15% משווי הנכס ועד 60% משוויו (לפי הערכת שמאי).
לכל חברת מימון יש שיעורים שונים של אחוזי מימון, אך כולם מתבססים על גיל הלווה ושווי הנכס הממושכן.
לדוגמא:
לווה בן 70 עם נכס בשווי 2,000,000 ₪ יוכל לקבל עד 30% מערך הנכס, כלומר עד 600,000 ₪ ובחלק מהחברות יוכל לקבל אף 35% מערך הנכס, כלומר 700,000 ₪.
מה יהיה ההחזר החודשי?
ישנן שתי אפשרויות להחזר חודשי:
- מסלול משלם – תשלום חודשי בהחזר ריבית בלבד, או תשלום חודשי בהחזר קרן וריבית.
- מסלול לא משלם – ללא החזר חודשי כלל
בחלק מהגופים המממנים ניתן לעבור ממסלול למסלול בכל עת.
אפשר להתחיל בתשלום הריבית אבל ככל שההכנסה יורדת, למשל עם יציאה לגמלאות, ניתן לעבור למסלול בו אין כל תשלום חודשי.
ההחלטה על תשלום החזר חודשי או אי תשלום החזר חודשי חשובה מאוד להתנהלות המשפחה ותוחלט על פי גובה ההתחייבויות שאתם יכולים לקחת על עצמכם.
מומלץ לבקש מיועץ המשכנתאות לערוך מספר סימולציות כדי להחליט מה יהיה גובה ההלוואה שתיקחו, והאם אתם רוצים לשלם החזר חודשי (ריבית בלבד) או לא. במהלך הייעוץ תבינו מה המשמעויות לכל החלטה ומה תהיה יתרת החוב בעוד X השנים שאתם מעריכים שההלוואה תעמוד.
יועץ משכנתאות פרטי יעזור לכם בהבנת כל תנאי ההלוואה ומה המשמעויות הכלכליות של כל החלטה שתיקחו וילווה אתכם לכל אורך הדרך מהתכנון ובחירת הגוף המממן ועד קבלת כספי המשכנתא לחשבון הבנק.
פירעון ההלוואה?
הלווים או היורשים יכולים לפרוע את המשכנתא בכל עת וללא קנסות עם מכירת הנכס או באמצעות קבלת כסף ממקור אחר (למשל ממשכנתא שתילקח על ידי היורשים).
אני מעוניין לבדוק אפשרות של משכנתא הפוכה. מאיפה מתחילים?
פנייה ישירה לחברות המימון
חלק מהחברות משווקות משכנתאות הפוכות באופן עצמאי וניתן לראות את הפרסומים באמצעי המדיה השונים. אולם לרוב חברות הביטוח והגופים החוץ בנקאיים אין סניפים לקבלת קהל ועל כן הם ממעטים לפרסם את המוצר ומשווקים אותו בעיקר דרך יועצי משכנתאות.
ייעוץ משכנתאות פרטי
יועצי משכנתאות פרטיים העוסקים יום יום בשוק המשכנתאות והמימון מכירים היטב את התנהלות הגופים המממנים (בנקים, חברות ביטוח וחברות מימון אחרות), את התנאים הנדרשים, רמת הריביות שאפשר להגיע אליה בכל גוף, נכון לאותה תקופה ואת ההוצאות הנוספות הכרוכות בלקיחת משכנתא.
בעוד שבנקאי או סוכן של חברה כזאת או אחרת מכיר לרוב רק את נהלי החברה שלו, יועצי משכנתאות פרטיים מכירים את הנהלים בגופים השונים ויכולים להתנהל ביניהם (לפי טובת הלקוח).
לפני התחייבות כלשהי מצדכם ללקיחת משכנתא הפוכה, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא פרטי שיבחן כדאיות תוך הסתכלות על מצבכם האישי.
ייתכן מאוד שיועץ משכנתאות פרטי אף ימליץ לקחת משכנתא רגילה או מוצר אחר הקיים בשוק ומתאים ללקוח, ולא משכנתא הפוכה.
החלטתם לקחת משכנתא הפוכה?
קחו בחשבון עלויות נוספות:
מלבד ריביות יש עוד עלויות שיש לקחת בחשבון:
- דמי פתיחת תיק – ישנה עלות פתיחת תיק למשכנתא.
גובה דמי פתיחת התיק תלוי בחברה המממנת (ובשירותים הנוספים שהיא מספקת כמו רישום מישכון, עו״ד וכו). לרוב, דמי פתיחת התיק יורדים מהלוואה עצמה, עם קבלת הכסף, כך שאינכם נדרשים להוציא סכום זה מראש.
- שמאות לנכס – תלוי בשווי הנכס ואם יש בידיכם שמאות עדכנית
- עורך דין – לעיתים תידרשו לקחת עורך דין מטעמכם לטובת חתימות על מסמכי ההלוואה. חלק מהגופים המממנים לא דורשים חתימות מול עורך דין ומספקים עו״ד מטעמם.
- ייעוץ משכנתא פרטי – לרוב ניתן לשלם מקדמה בלבד ואת יתרת התשלום רק לאחר קבלת הכסף ובכך לכלול את סכום שכ״ט בסך ההלוואה המבוקשת.
- עלויות נוספות לרישום מישכון, חתימות נוטריון ועוד.
- לעיתים, תלוי בגיל הלווים ובמצבם הקוגנטיבי, נדרשת חוו״ד גריאטרית שעלותה תשולם על ידי הלווים
- עמלות – במשכנתא הפוכה אין עמלות היוון על פירעון ההלוואה, אך ייתכנו עמלות תפעוליות על פעולות כגון פירעון חלקי, שינוי מסלול וכו.
אז למה המשכנתא נקראת ״הפוכה״?
במשכנתא רגילה, המשכנתא מתוכננת להיפרע עוד בחיי הלווים.
אולם, כשבני הגיל השלישי נוטלים משכנתא הפוכה ואין חובה בהחזר חודשי או בהחזר הקרן, אזי החזר המשכנתא יבוצע למעשה בסוף חיי הלווים, אם על ידי מכירת הנכס או ע״י נטילת משכנתא רגילה על ידי היורשים.
לסיכום, לפני לקיחת משכנתא הפוכה צריך לקחת בחשבון מספר רחב של נושאים כגון מטרת ההלוואה, גיל הלווים, טיב הנכס ושוויו, האם יש ביכולתכם לשלם החזר חודשי או שברצונכם לא לשלם תשלום חודשי כלל, יש לבצע בדיקת עלויות נוספות ובעיקר להבין את המשמעות של משכנתא הפוכה והחלופות האפשריות.
ליווי מקצועי יעזור לכם לעבור את ההליך כולו בביטחון ולוודא שאתם עושים את הצעד הנכון והמתאים ביותר עבורכם.
איריס אשר, יועצת משכנתאות
מומחית במשפרי דיור
