החלטתם למכור את הדירה שלכם ולרכוש דירה אחרת?
במצב זה העסקה הינה עסקת ״דירה חליפית״ ומכיון שברוב המקרים מדובר גם בשדרוג נכס המגורים, כנראה תתקלו גם במושג משפרי דיור.
משכנתא למשפרי דיור צריכה לקחת בחשבון שהנכס הקיים טרם נמכר וייתכן שתצטרכו לקחת הלוואות גישור עד מכירת הדירה הקיימת.
אז מי הם משפרי דיור?
יש שלב בחיים שבו ייתכן שתרגישו שדירת המגורים שבבעלותכם כבר לא מתאימה לכם. אולי המשפחה גדלה ואתם כבר לא זוג צעיר עם תינוק קטן שמסתפק בדירה קטנה. אולי יש כבר כמה ילדים בבית ואולי הילדים הגיעו לגיל שבו הם וגם אתם רוצים יותר מרחב ופרטיות.
כנראה גם התקדמתם במסלול הקריירה שלכם, השכר שלכם עלה ואפילו חסכתם סכום כסף משמעותי. ואז התחלתם לחשוב על רכישת דירה גדולה יותר, או באזור שמתאים לכם יותר בשלב זה של החיים.
אתם מתחילים לגשש ולחפש דירה שמתאימה יותר לצרכים שלכם וייתכן שתמצאו בדיוק מה שאתם מחפשים.
כעת אתם עומדים בפני עסקת דירה חליפית (משפרי דיור) שהינה עסקה מורכבת אף יותר מהעסקה הראשונה שעשיתם, כאשר רכשתם את הדירה הראשונה שלכם.
ואז גם עולה השאלה הגדולה ביותר:
האם קודם למכור את הנכס שלי ואז לרכוש דירה חליפית?
או
קודם למצוא דירה שאני אוהב, להתחייב על רכישת הדירה ורק אז למכור את הדירה הקיימת?
- משכנתא למשפרי דיור (דירה חליפית)
לפי הוראות בנק ישראל, כאשר אנשים מוכרים דירה יחידה ורוכשים דירה חליפית הם זכאים לקבל עד 70% מימון בנקאי (משכנתא) משווי הנכס הנרכש.
בנוסף, אם טרם מכרתם את הנכס הקיים שלכם, אתם יכולים לקבל מימון נוסף בצורת גישור, כלומר הלוואה זמנית לרכישת הדירה שאותה תסלקו מייד עם קבלת הכספים ממכירת הדירה הקיימת.
גם כאן ישנן מגבלות שהטיל בנק ישראל על משפרי הדיור והכל במטרה למנוע מינוף גבוה מדי שעלול לסכן את הלווים.
הבנק בודק שיש ביכולתכם כושר החזר לכל ההלוואות ולשם כך חשוב מאוד לתכנן במדויק את העסקה שעל הפרק, את הלוואת המשכנתא, פריסת ההלוואות, הלוואות הגישור ואת ההון העצמי שיש לכם.
אז אם אתם שוקלים לרכוש דירה חליפית מומלץ לעשות זאת עם יועץ משכנתאות שמומחה בתוכניות מימון ובמשכנתאות ומכיר היטב את המגבלות השונות שמטיל בנק ישראל על ציבור הלווים (מגבלות שמשתנות לפרקים).
ללכת יד ביד עם מי שכבר ליווה עשרות משפחות בדרך הפתלתלה הזאת תחסוך לכם טעויות קשות, תיתן לכם ביטחון מלא שכל צעד מחושב ותחוו שקט נפשי וביטחון. כמו כן תהיו בטוחים שתוכנית המימון לרכישת הדירה תדאג שלא תגיעו לתזרים תשלומים שלילי בשום שלב בדרך – מצב, בו חלילה יחסר לכם כסף לתשלומים השונים (בין אם זה עבור מיסים, תיווך, תשלומים לדירה הנרכשת ועוד).
להלן נושאים חשובים שיש לקחת בחשבון ברכישת דירה חליפית:
קודם למכור ואז לרכוש?
גם אם החלטתם קודם למכור את הדירה ורק אז לרכוש חדשה, ייתכן שתיקלעו למצב שבו הכספים הנכנסים מהדירה הנמכרת טרם הגיעו לידיכם ובמקביל אתם כבר מתחייבים על רכישת דירה אחרת.
תכנון תזרים התשלומים שלכם הוא קריטי במצב זה.
יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות ואת המיסים האפשריים שאתם עלולים לפגוש בעת המכירה ולא לשכוח את הדבר החשוב ביותר:
אם יש לכם משכנתא על הנכס הקיים אתם צריכים להחליט אם לפרוע אותו במכירה או לגרור את כל המשכנתא או את חלקה מנכס לנכס.
חשוב להיוועץ עם יועץ משכנתאות ולבדוק כדאיות גרירת משכנתא או פירעונה.
קודם לרכוש ואז למכור?
גם אם החלטתם קודם לרכוש דירה ורק אז למכור את הדירה הקיימת, ייתכן מאוד שיועץ משכנתאות המומחה למשפרי דיור ומלווה משפחות בייעוץ לדירה חליפית, ימליץ לכם לא ללכת על המהלך הזה אלא קודם כל למכור ורק אז לרכוש.
ההחלטה תלויה במצבכם האישי-כלכלי.
אבל אם המהלך כן אפשרי יש לבצע חישובים של הכספים שיזרמו לתוך החשבון שלכם ומחוצה לו, להעריך סיכונים, פתרונות ולקבל אישורים מהבנק לפני שיצאתם לדרך.
להלן עוד שאלות שתצטרכו לענות עליהן:
- מהו הסכום נטו ביד יישאר לכם לאחר מכירת הדירה?
לצורך חישוב זהיר יש לקחת בחשבון שייתכן שעד שתגיעו למכירה שווי השוק ירד, יש לקחת בחשבון דמי תיווך וסילוק/גרירה של המשכנתא הקיימת.
- האם יש לכם מספיק הון עצמי לשלם על הנכס החדש, לפחות לתשלום הראשון שיתבצע בעת החתימה על חוזה הרכישה. אחד הפתרונות יכול להיות לקיחת הלוואת גישור על הנכס הקיים. הלוואה שתסולק עם מכירת הנכס הקיים.
- האם תצטרכו הלוואת גישור עד מכירת הדירה וקבלת הכספים עבורה? ישנן מגבלות שהטיל בנק ישראל על ציבור הלווים אשר העסקה שלהם הינה עסקת נכס חליפי. ניתן להגיע לעד 70% מימון כולל הלוואת הגישור על הנכס הנרכש. חשוב מאוד לאזן את סכום המשכנתא שאתם מתכננים שתישאר לכם לאורך השנים עם סכום הגישור שאתם מבקשים ווודא שסך ההחזרים על שתי המשכנתאות (משכנתא ארוכת שנים והגישור) עוברים יחס החזר להכנסה שלכם.
- האם יש כדאיות בגרירת המשכנתא הקיימת? לעיתים, גם אם המשכנתא טובה יש מקרים שבהם נמליץ לסגור אותה כי ההחזר החודשי גבוה מדי ויקשה עלינו לקחת תוספת למשכנתא עבור מימון הנכס החדש.
- יש לקחת בחשבון שיגיע הרגע שבו תיאלצו למכור את הנכס בגלל לחץ זמן וייתכן שתמכרו בתמורה נמוכה ממה שתכננתם. זה יכול לקרות בגלל שינוי בתנאי השוק (ירידת מחירים) או בגלל שאם לא תמכרו תהיו חשופים למיסים גבוהים שלא כדאיים לכם לעומת ירידה במחיר המכירה.
- יש לתכנן היטב את תזרים התשלומים שלכם כדי שבשום שלב בתהליך לא יחסר לכם כסף לתשלום בהתאם להתחייבויות בחוזה הרכישה.
לסיכום
זכרו, עסקת נדל"ן של משפרי דיור מורכבת מהרבה פרטים שכל אחד מהם עלול להפיל את העסקה כולה. התכנון הפיננסי של כל המהלך צריך להיות מפורט ומדויק.
יועץ משכנתאות מומחה ילווה אתכם יד ביד בכל התהליך וידע לומר לכם גם מתי העסקה ״גדולה״ עליכם, מתי מומלץ קודם למכור ואז לרכוש דירה ובאילו מקרים ניתן לרכוש דירה ורק אחר כך למכור את הדירה בבעלותכם ומה המשמעויות הכלכליות של כל מהלך.
איריס אשר, יועצת משכנתאות
מומחית במשפרי דיור
