שוקלים לרכוש דירה יד שניה?
ברכישת דירה יד שניה יש הרבה יתרונות:
ראשית, יש באפשרותכם לבחון היטב את הדירה, מצבה הפיזי וחלוקת החדרים ולדעת מייד אם הדירה מתאימה לצרכים שלכם, כמו כן אתם יכולים להתרשם מהבניין, מצבו הפיזי וטיב השכנים בבניין.
תוכלו בקלות יחסית לעצב ולתכנן התאמות לדירה כדי שתתאים לכם, אם על ידי שיפוץ קל או שדרוג חלק מהחדרים.
לרוב, דירות יד שניה נמצאות באזורים שכבר פותחו ובליבם בתי ספר, מרכזי קניות, פארקים, תחבורה ציבורית, צמחייה בוגרת ושירותים קהילתיים מבוססים.
ברכישת דירה יד שניה תהליך העברת הבעלות ומסירת הדירה לקונים יכולה להיעשות תוך חודשים ספורים ומדובר בעסקה הרבה יותר מהירה יחסית לרכישה מקבלן.
אם כך, רכישת דירה יד שניה מביאה להרבה יותר וודאות בתהליך ואתם יכולים תוך זמן קצר לעצב את הדירה לטעמכם ולעבור להתגורר בה.
משכנתא לרכישת דירה יד שניה
ברכישת דירה יד שניה, הבנק יבדוק היטב את טיב הנכס שאתם רוכשים לפני שיאשר לכם משכנתא. הנכס הוא הבטוחה של הבנק כאשר הוא נותן לכם משכנתא.
שלא כמו דירה מקבלן שם יש ערבות בנקאית לכל תשלום שהעברנו לבנק המלווה, בדירת יד שניה הבנק ישלח שמאי מטעמו לבדוק את הנכס, את הרישום שלו, לוודא שהנכס נבנה בהיתר, שאינו מסומן כמבנה מסוכן, שאין בו חריגות בניה ועוד.
כמובן שבראש וראשונה הבנק בודק את ההכנסות שלכם כדי לוודא שתוכלו להחזיר את ההלוואה. אך בנוסף, הבנק ירצה לבדוק את טיב הנכס, מי הם המוכרים והבעלים הנוכחיים ומהו לוח התשלומים ומועד תשלום המשכנתא.
בתכנון מקצועי עם יועץ משכנתא מומחה, נעשה בדיקה מקדימה לפני חתימה על חוזה הרכישה ונדאג שכל הניירת והאישורים שהבנק דורש יהיו מוכנים כנדרש, כדי לקבל אישור עקרוני מראש. במקרים רבים נעשה גם שמאות מקדימה ונוודא מול הבנקים שהנכס קביל עבורם למשכון.
ישנם עוד מספר היבטים שיש לשקול ברכישת דירה יד שניה:
תיווך
רוב עסקאות יד שניה עוברות דרך משרדי תיווך (יועצי נדל״ן).
יש לקחת בחשבון תשלום למתווך בין אם אתם שכרתם את שירותו באופן יזום ובין אם חתמתם לו על הסכם לתשלום דמי תיווך לפני שהראה לכם דירה.
אף אחד לא אוהב לשלם את דמי התיווך, אך אם בין כה נגזר עליכם לשלם דמי תיווך מומלץ שתהיו ממוקדים ותשכרו מראש את שירותיו של מתווך מטעמכם שיחפש לכם את הנכס המתאים. מתווכים משתפים פעולה זה עם זה ויודעים למצוא דירות גם אם הדירה משווקת על ידי מתווך אחר.
תשקלו לשכור יועץ נדל"ן אמין המתמחה בנכסים יד שנייה באזור שאתם מעוניינים לרכוש בו. הם יכולים לעזור לכם למצוא דירות מתאימות, לנהל משא ומתן עם המוכרים ולטפל בחלק מההיבטים המשפטיים של העסקה.
לפני פגישה עם יועץ נדל״ן, הגדירו את הדרישות שלכם: ערכו רשימה של ההעדפות והדרישות שלכם לדירה, כגון מספר חדרי השינה, גודל הנכס, שירותים, מיקום וכל מאפיין אחר שאתם מחפשים.
כשאתם מבקרים בנכסים, נצלו את הזמן לבדוק את הנכס ביסודיות, תחפשו סימנים לנזק או בעיות תחזוקה ושימו לב לשכונה ולקרבה למתקנים כמו בתי ספר, חנויות ותחבורה ציבורית.
רישום הנכס
היכן ואיך רשום הנכס זה אחד הנושאים הראשונים שעו״ד מטעמכם יבדוק לפני רכישת הנכס. גם הבנקים מתייחסים אחרת לכל סוג רישום ויבקשו אישורים שונים בהתאם לרישום.
ישנם כמה סוגי רישום בישראל:
- רישום בטאבו – זהו הרישום האופטימאלי והינו בעלות פרטית על הנכס. מבחינת הבנק זה הנכס האידיאלי למישכון. העברת הזכויות של נכס הרשום בטאבו היא קלה ומהירה. הבנקים אוהבים נכסים כאלו.
- מנהל מקרקעי ישראל (רמ״י ) – הבעלות על הנכס היא של מדינת ישראל ומי שקנה את הנכס רשום בחכירה ולמעשה ״שוכר״ את הנכס לתקופה שרשומה בחוזה החכירה (בדרך כלל 49 שנים ואז לעוד 49 שנים וכך הלאה).
חשוב לבדוק מתי צפוי חידוש החכירה, כי אם התאריך קרוב ייתכן שהבנק יסרב למשכן את הנכס וידרוש תחילה להאריך את תקופת החכירה.
אם הנכס שאתם מבקשים לרכוש רשום במנהל יש לבקש אישור זכויות מרמ״י ואת חוזה החכירה.
- חברה משכנת – אם המוכרים רכשו במקור נכס מקבלן ייתכן שהנכס עדיין רשום בחברה המשכנת (בדרך כלל משרד עורכי דין של הקבלן). החברה המשכנת זהו הגוף הקבלני שקיבל רשות מהמנהל או מהטאבו להיות רושם הנכסים באופן זמני עד סיום ההעברה המלאה של רישום הבעלות. במקרה זה יש לבקש אישור זכויות מהחברה המשכנת.
- בר רשות (מנהל אזרחי) – זהו מנגנון רישום נכסים ביהודה ושומרון המנוהל על ידי המנהל האזרחי שאחראי על הפיתוח והבניה ביהודה ושומרון.
בר רשות במקרקעין הוא בעל רשות להשתמש במקרקעין שלא מתוקף חוק אלא מתוך תוקף פסיקה משפטית. הזכויות על נכסים בבר רשות הן חלשות יותר בהשוואה לזכויות הרשומות בטאבו. לא כל בנק מתאים למישכון נכס של בר רשות.
שמאות לבנק
ברכישת דירה יד שניה, חובה עלינו לבצע שמאות על ידי שמאי בהפניה של הבנק. אולם, ההפנייה לשמאות ניתנת עם קבלת אישור עקרוני למשכנתא ובדרך כלל רק לאחר חתימה על חוזה הרכישה.
זהו מועד מאוחר מדי ואם יתגלו רישומים לא תקינים בנכס אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא משכנתא.
לכן, מומלץ מאוד לעשות שמאות מקדימה לפני חתימה על כל חוזה רכישה כדי להימנע מהפתעות.
יועץ משכנתאות מקצועי תמיד ימליץ לבצע שמאות מקדימה במקרים הבאים:
- אם אתם ״בונים״ על סכום משכנתא מקסימאלי:
לדוגמה, אתם מתחייבים על רכישה של דירה יחידה בשווי 1 מ׳ ויודעים שהבנק ייתן לנו מקסימום 75% מימון (750,000 ₪), אך אם השמאי יעריך את שווי הדירה ב- 900,000 ₪ הרי שלא נוכל לקבל את ה 750,000 משכנתא שתכננו אלא רק 75% מ 900,000 ₪ שזה רק 675,000 ₪.
- אם מדובר בבית קרקע תמיד אמליץ על שמאות מקדימה
- אם מדובר על דירה ישנה וזולה במיוחד
- דירות קטנות שגודלן מתחת ל 40 מ״ר
אם עשינו שמאות מקדימה ללא הפניית הבנק יהיה עלינו לאשר את השמאות בבנק, בעיקר אם השמאי אינו ברשימת השמאים המוכרים של הבנק, ולא בהכרח הבנק יהיה מוכן לקבל את השמאות. חשוב לבחור שמאי שעובד עם מספר בנקים רלוונטיים לעסקה.
השמאות הינה דו״ח מפורט למדי שמזהה את הנכס בצורה ברורה, קובע את מחיר השוק של הנכס לאחר הפחתות (במקרה של חריגות בניה או כל סיבה אחרת) ומפרט כל בעיה בנכס שהשמאי חושב לנכון לציין לבנק. השמאי בודק את כל הרישומים של הנכס, כולל תיק הבניין, תשריטים ועוד. הוא בודק שהדירה נבנתה בהיתר,שניתן טופס 4 לבניין, שהדירה הרשומה נמצאת בכיווני האוויר הנכונים, והכל כדי לוודא ב 100% שהבנק ממשכן את הדירה הנכונה ויודע לזהות אותה בוודאות.
שימו לב: מחיר הדירה שהבנק יתייחס אליו לצורך חישוב אחוז המימון (גובה המשכנתא לחלק לשווי הדירה) יהיה שווי לפי השמאות או מחיר הדירה בחוזה הרכישה – הנמוך מבין השניים.
בדק בית
שימו לב: שמאי אינו בדק בית.
השמאי בודק את מצב הנכס מבחינה רישומית, חריגות בניה, שווי שוק ועוד.
חברות בדק בית שולחות בודק לוודא שהמערכות בדירה עובדות.
חשוב להזמין בודק מקצועי שיעריך את מצב תשתיות הדירה, כולל מערכות החשמל, הצנרת, המבנה וכל בעיה אפשרית. זה יבטיח שאתם מודעים לכל התיקונים או השיפוצים הנדרשים. בודק מקצועי ייתן לכם דו״ח מפורט על מצב הדירה וכולל הערכת מחיר לתיקונים. דו״ח זה יכול להוות גם בסיס למשא ומתן על מחיר הדירה.
בדקו מי הם המוכרים
כאשר אתם רוכשים נכס מיד שניה חשוב לבנק לדעת מי המוכרים.
אם המוכרים הם בני משפחה של הקונים הרי שיש לדווח לבנק שמדובר ב ״עסקה בתוך המשפחה״. ישנם נהלים שונים שמתייחסים למצב זה. למשל, חלק מהבנקים ידרשו העברת זכויות לרוכש לפני שיהיו מוכנים לתת משכנתא.
אם המוכרים הם תושבי חוץ, גם כאן יש מורכבות מסוימת שהרי הבנק מעביר כספים אך ורק לחשבונות בנק בישראל. יש לוודא שלמוכרים יש חשבון בנק בארץ.
אם המוכרים הם מספר יורשים, גם כאן חשוב לדעת מה יחס הבעלות של כל יורש, האם כבר קיבלו צו ירושה ובוצע רישום בטאבו על שם היורשים?
שימו לב: הבנק ישלם את חלקי המשכנתא לכל יורש באופן יחסי בדיוק כפי שרשום באחוזי הבעלות.
לדוגמה אם ישנם 3 יורשים בחלקים שווים, אזי גם אם רשום בחוזה הרכישה שיורש א׳ יקבל 40% מהתמורה ויורש ב׳ 30% ויורש ג׳ 30% מהתמורה, הבנק לא יבצע את ההעברות לפי הרשום בחוזה אלא אך ורק לפי אחוז הבעלות (שליש לכל יורש).
משא ומתן על מחיר הדירה
בדירות יד שניה ישנה גמישות רבה יותר בניהול משא ומתן על מחיר הדירה.
מומלץ לבקר במספר דירות דומות באזור כדי להבין את טווח המחירים כמו גם לבדוק את העסקאות שכבר נעשו באזור ולנתח אותן לעומק.
לעיתים המתווך לבדו מראה את הדירה ללא נוכחותם של המוכרים. מומלץ במעמד זה, לדלות מהמתווך כמה שיותר פרטים על המוכרים כדי לדעת עד כמה הם לחוצים למכור את הנכס.
האם הם בתהליכי גירושין?
האם הם רכשו דירה אחרת וחייבים למכור את הדירה הזאת כמה שיותר מהר?
האם הם קרובים לכינוס נכסים אם לא ימכרו את הנכס במהרה?
האם המוכרים רציניים במכירה או רק מנסים את מזלם במחיר גבוה משווי השוק?
אל תתביישו, תשאלו כמה שיותר שאלות כדי להבין את מצב המוכרים.
ביטוח חיים למשכנתא:
כחלק מהביטחונות לבנק, הבנק דורש מהלווים לעשות ביטוח חיים למשכנתא בגובה סכום המשכנתא.
אם אתם חוששים שמכל סיבה שהיא לא תעברו חיתום בחברות הביטוח, רצוי ומומלץ
לברר את הנושא לפני חתימה על חוזה הרכישה.
תלוי במצבכם האישי ובמצב שאר הלווים בעסקה, יש לעיתים אפשרות לבקש פטור מביטוח חיים למשכנתא אבל כל זה חייב להתבצע מראש ובהסכמת הבנק (שייתכן שיבקש ערב נוסף לעסקה).
שכירת עורך דין מקרקעין
התייעצו עם עורך דין מקרקעין לטיפול בהיבטים המשפטיים של הרכישה. עורך הדין יעיין בחוזה ויבצע בו שינויים, ינהל מו״מ אל מול עו״ד המוכרים, יוודא שכל המסמכים הדרושים תקינים ויבצע את כל תהליך העברת הבעלות.
לא מומלץ כלל לחתום על זיכרון דברים עם המוכרים, אלא יש להביא את עורך הדין מוקדם לעסקה. זיכרון דברים מחייב אתכם לכל דבר ועניין ואם יתגלו ליקויים כלשהם בדירה אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב משפטי בעייתי.
לסיכום
זכרו, כל עסקת נדל"ן היא ייחודית ואתם תשקיעו את רוב כספכם בה.
ברכישת נכס מיד שניה ישנן הרבה בדיקות מקדימות לבצע וחשוב מאוד לקחת אנשי מקצוע שילוו אתכם בתהליך:
- בראש וראשונה עורך דין לייצג אתכם בעסקה, לבדוק את רישום הנכס והזכויות הרשומות, לנהל את כל האירוע אל מול עורך דין המוכרים, ידאג לסעיפים בחוזה שיגנו על זכויותיכם ויבצע את רישום הבעלות על שמכם עם סיום העסקה.
- יועץ משכנתאות יבצע עמכם תכנון פיננסי מקדים עוד לפני שאתם מחפשים דירה, יגדיר לכם את גבולות התקציב ויעזור בקבלת אישור עקרוני למשכנתא. יועץ משכנתאות מומחה יעלה על ״מוקשים״ פוטנציאלים שעלולים למנוע מכם לקבל את המימון הנדרש לעסקה(משכנתא)
- שמאי יבצע את בדיקת הרישומים ושווי הנכס כפי שיוצהר לבנק ויעלה על בעיות רישומיות בנכס.
- חברת בדק בית לבדיקת מצבו הפיזי של הנכס
- ניתן אף להשתמש בשירותיה על מעצבת פנים לפגישת ייעוץ חד פעמית על מנת לבדוק אם יש אפשרות לבצע שינויים בנכס שיתאימו למגורים עבורכם. חבל להניח הנחה שתשברו קיר זה או אחר ואז יתברר לכם שהשינוי אינו אפשרי מבחינה הנדסית.
זכרו לנקוט משנה זהירות לאורך התהליך, לחתום על חוזה הרכישה רק לאחר שביצעתם את כל הבדיקות המקדימות ולפנות לייעוץ מקצועי וליווי לכל אורך הדרך.
איריס אשר, יועצת משכנתאות
