משכנתא לתושבי חוץ

משכנתא לתושב חוץ ניתנת בבנקים בישראל ובשיעבוד נכס בישראל, גם עבור מי שאינו תושב קבע במדינה. קבלת משכנתא לתושבי חוץ מורכבת יותר מאשר לתושבי המדינה בעיקר בגלל המרחק הפיזי והבדלי השעות אך גם בדיקת ההכנסות של תושבי חוץ מורכבת יותר ותלויית מדינת התושבות.
כמו כן, ישנן מגבלות של בנק ישראל בהלוואות שניתנות לתושבי חוץ.

סניפים רגילים בבנקים לרוב אינם יודעים לעבוד עם תושבי חוץ ולכל בנק יש את הסניפים הייעודיים שלו שיכולים לנתח את נתוני הלקוח, הכנסותיו ונתוני האשראי שלו במדינה בה הוא מתגורר.

עדיין, קשה מאוד לתושב חוץ להתנהל מול בנקים בישראל גם בגלל מגבלת השפה וגם בגלל הבדלי השעות. יועץ משכנתאות שמומחה בתושבי חוץ הוא בעל גמישות רבה יותר ועובד באופו שוטף מול הגורמים הבכירים ביותר בבנק שמבינים את מורכבויות העסקאות שנעשות לרוב מרחוק.

מיהו תושב חוץ?

1. אזרח ישראלי שמתגורר בחו״ל ורוצה לרכוש נכס בישראל

2. אזרח ישראלי המתגורר בחו״ל ורוצה לרכוש נכס בחו״ל בשיעבוד נכס קיים בישראל (בבעלותו)

3. יהודים שלהם זיקה לישראל ורוצים לרכוש נכס בישראל

בעיקרון, כל מי שהכנסותיו בחו״ל ייחשב לצורך בדיקת הכנסותיו כתושב חוץ.

תנאי המשכנתא

אחוזי המימון שהבנקים נוהגים לתת לתושבי חוץ יהיו על לגובה של 50% מערך הנכס, גם אם מדובר בנכס יחיד.

מסלולי המשכנתא של תושב חוץ גמישי יותר וניתן (אך לא חובה) לקחת גם את כל המשכנתא במטבע חוץ (בדרך כלל דולר אמריקאי או יורו). האפשרות הזאת יכולה להתאים למשל למי שכל הכנסותיו בדולרים או במטבע יורו.

לצורך עניין תנאי המשכנתא ואחוזי המימון ייתכן שאזרחים ישראלים, מחזיקי תעודת זהות, שעברו לחו״ל לתקופה קצרה (למשל לרילוקישיין, לימודים או התמחות) יוכלו לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר כמו כל אזרח ישראלי אחר. 

מס רכישה

שיעור מס הרכישה לתושבי חוץ יהיה בדרך כלל כשל תושב ישראלי הרוכש דירה שניה להשקעה, גם אן הנכס הנרכש יהיה הנכס היחיד של תושב החוץ בארץ או בחו״ל.

יש להיוועץ עם עורך דין המומחה לתושבי חוץ לכל עניין היבטי המיסים אשר יוטלו על תושב החוץ. הוראות אלו משתנות תכופות ותלויות גם במצבו האישי של הלווה. 

מה נדרש מתושב חוץ בעת לקיחת משכנתא

1. חשבון בנק בישראל
הבנקים לא מעבירים כספי משכנתא לחו״ל (למשל בשעבוד נכס קיים לטובת רכישה בחו״ל). 
תושב חוץ חייב יהיה לו חשבון בישראל על שמו (וכל הלווים המשתתפים בעסקה) לשם יועברו הכספים ומשם ירדו  התשלומים החודשיים למשכנתא.
למרות שחלק מהבנקים מקדמים בימים אלו אפשרות לפתיחת חשבון בנק מרחוק, עדיף שתושב חוץ שמתכנן בעתיד רכישת דירה ידאג לפתוח חשבון בנק באחד הבנקים בישראל בעת ביקורן בארץ.

2. פרטים על הלווה (משתנה בהתאם למדינת התושבות)
בעיקרון יידרשו:
2 תעודות מזהות (דרכון, תעודת זהות ישראלית או רשיון נהיגה)
דו״ח הכנסות שנתי או תלושי שכר של 3 החודשים האחרונים
תנועות בכל חשבונות הבנק ל- 3 חודשים אחרונים
דיווח על הלוואות ומשכנתאות קיימות וההחזר החודשי עליהן
דו״ח נתוני אשראי מהמדינה בה מתגורר (אם יש דו״ח כזה): Credit report ו- Credit Score 

3. ייפוי כח
אם תושב החוץ לא מתכוון להגיע לישראל לשם חתימה על הסכם הרכישה או חתימה על המשכנתא, הוא יכול לתת ייפוי כוח לנציג בישראל לעשות כן עבורו.
חשוב מאוד שייפוי הכוח ייעשה על ידי עורך דין שמבין בעסקאות מול הבנקים לתושבי חוץ ולכל בנק ישנו נוסח ייפוי כוח ספציפי לעסקה אשר יקל על המערכת הבנקאית לאשר את העסקה כולה.
אם ייפוי הכוח ניתן בעוד תושב החוץ בחו״ל זה דורש אימות של קונסול במדינת התושבות או חתימה מול נוטריון ציבורי בארץ התושבות ואימות של אפוסטיל.

לסיכום, תושבי חוץ צריכים טיפול על ידי יועץ משכנתאות מומחה.
יועץ שידע להנחות אותם עוד בשלב התכנון הראשוני לגבי סדר הפעולות לפני הגשת בקשה לבנקים ולבצע את ההגשה בצורה הנכונה ביותר.

לפני שחותמים על הסכם רכישה ומתחייבים למימון הנדרש, יש לקבל אישור עקרוני מהבנק ולהציג את כל נתוני הלקוח, הכנסותיו והתחייבויותיו בצורה מדוייקת לבנק. רצוי מאוד לא להגיש את הבקשה בצורה עצמאית כדי למנוע תסכול, כי לא כל בנק מתאים לכל עסקה ולא כל סניף בבנק יודע להתמודד עם בקשות שמגיעות מתושבי חוץ.

עורך דין שמבין בעסקאות של תושבי חוץ זה קריטי לקידום העסקה בצורה הנכונה ביותר. 

ליווי מקצועי יעזור לכם לעבור את ההליך כולו בביטחון ולוודא שאתם עושים את הצעד הנכון והמתאים ביותר עבורכם.

איריס אשר, יועצת משכנתאות